Immobilier : la reprise est-elle pérenne ?

La reprise dans l'immobilier en France va-t-elle se pérenniser en 2016 ? Alors que la Banque de France a récemment indiqué que la croissance française s'établirait à 1,4 % minimum cette année, avec un acquis pourtant conséquent à la fin du premier trimestre de 1,1 %, il est permis de s'interroger sur la pérennité de la reprise dans les secteurs les plus importants de l'Economie, et notamment celui du logement. Très influent dans le PIB Français, il représente 28 % des dépenses de consommation et un peu moins de 24 % de l'investissement total dans l'Hexagone. Le secteur de l'immobilier résidentiel a ainsi fortement participé à la - légère - reprise de la croissance française en 2015 (+1,1 %) puisqu'il a connu une année record dans l'ancien, et très satisfaisante dans le neuf.

Soutien de l'Etat

Au total, le nombre de transactions de logements a atteint environ 1 million d'unités en 2015, en hausse de 15 % sur un an, dont 16 % dans l'ancien et 14 % dans le neuf. De quoi redonner le moral à tout un secteur après des années 2013 et 2014 marquées par la crise. D'autant que l'Etat soutient désormais largement le logement neuf : il a d'une part revisité fin 2014 le dispositif d'aide fiscale à l'investissement locatif, qui se nomme désormais le Pinel. Plus flexible que son prédécesseur, le Duflot, il a fortement séduit les investisseurs. Les promoteurs immobiliers ont notamment vu leurs ventes à investisseurs bondir d'environ... 45 % en 2015. D'autre part, le gouvernement vient de renforcer pour deux ans le prêt à taux zéro pour les primo-accédants dans le neuf, avec notamment la possibilité de financer jusqu'à 40 % d'une opération par le biais de ce prêt bonifié, et même d'allonger son différé de remboursement.

Un marché pas encore assaini

Bref, beaucoup d'indices laissent présager une reprise pérenne du marché de l'immobilier résidentiel en France. Pourtant, ce marché est loin d'être « assaini ». En effet, les prix de l'immobilier restent globalement trop élevés par rapport aux revenus pour assurer une réelle reprise des volumes de ventes. « Le niveau des prix de marché demeure pour l'instant un frein pour une véritable reprise du marché », confirme dans une note l'économiste du Crédit Agricole Olivier Eluère.

La baisse légère des prix depuis fin 2011 n'a que trop peu compensé les fortes hausses des quinze années précédentes. Ainsi sur le marché de l'ancien, qui représente 80 % des transactions, « la baisse cumulée des prix depuis le début du mouvement de correction est très faible, 6 %, à comparer avec une hausse cumulée de 150 % entre 1998 et 2011 », ajoute l'économiste. Largement insuffisant par rapport à l'évolution des revenus : entre 2000 et 2015, les prix de l'immobilier ont augmenté entre 1,6 et 1,7 fois plus vite que les revenus des ménages français, selon les données de l'économiste Jacques Friggit. Pire encore, dans les zones tendues, les prix de l'immobilier ne sont ne sont même plus en train de baisser. En Île-de-France, ils seraient même en légère hausse de 0,3 % en avril, selon les notaires, et de 1,6 % à Paris.

Faible niveau des taux

Pourtant, malgré ces hauts niveaux de prix, la reprise de l'immobilier s'est amorcée en 2015. Une telle situation tient au recul continue des taux d'intérêts nominaux de crédits immobiliers, qui ont atteint 1.77 % en moyenne en mai 2016 selon l'Observatoire CSA/ Crédit Logement. Leur très faible niveau nominal a permis de redresser la capacité d'achat à court terme des ménages, améliorant substantiellement leur solvabilité. Par ailleurs, les ménages cherchent à profiter de cet effet d'aubaine lié à des taux fixes extrêmement bas, en prévision d'une remontée future des taux. C'est notamment ce qui explique qu'en ce début d'année, la hausse des ventes immobilières ne semble pas faiblir.

Ainsi, une réelle incertitude demeure en cas de remontée des taux d'intérêt de crédits immobiliers. Si ceux-ci remontaient légèrement dès cette année, l'effet d'aubaine risquerait de s'atténuer, et le marché immobilier perdrait sa dynamique en 2016 et 2017, notamment dans l'ancien, un marché moins soutenu par les pouvoirs publics que celui du neuf. Si tel était le cas, les analystes du Crédit Agricole prévoient une baisse de 5 % des transactions dans l'ancien. Et même si durant toute l'année 2016, les taux de crédits immobiliers restaient à leurs niveaux actuels, cela ne ferait que décaler la fin de la reprise à 2017 ou 2018.

Dans l'absolu, il faudrait donc que les prix « baissent à nouveau et deviennent clairement sous-évalués pour être jugés réellement attractifs et initier un nouveau cycle haussier du marché », note Olivier Eluère. Sauf politiques publiques ultra-favorables pour les acheteurs, il y a donc peu de chance que le marché immobilier résidentiel retrouve des taux de croissance à deux chiffres dans les prochains mois.

  Par Mathias Thépot  |  03/06/2016, 17:09